Alquileres: el nuevo decreto amplía las prórrogas y regula la compensación por no renovar

Los contratos de alquiler de vivienda habitual tendrán un nuevo régimen de continuidad a partir del **2 de octubre**. El **Real Decreto-ley 27/2026**, publicado este jueves en el **BOE**, modifica el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos para ampliar las prórrogas y regular una indemnización cuando el arrendador comunique válidamente que no quiere renovar, con excepciones expresas.

La reforma afecta también a los contratos vigentes, aunque su aplicación depende del momento en que se encuentren y de las disposiciones transitorias. No supone que todos los alquileres se renueven inmediatamente ni que cualquier finalización del contrato genere por sí sola una compensación.

Prórrogas de cinco o siete años

Una vez transcurrida la duración mínima de **cinco años**, o **siete si el arrendador es una persona jurídica**, la ausencia de una comunicación válida de no renovación dará paso a periodos sucesivos de esa misma duración. El preaviso general del propietario se fija en **seis meses**; para el inquilino se mantiene en **dos meses**.

La nueva regulación sustituye el esquema ordinario de prórrogas anuales del artículo 10. También impide que una prórroga pactada después de que el propietario haya anunciado la no renovación tenga una duración inferior a esos cinco o siete años. Las estipulaciones de prórroga que empeoren las condiciones originales en perjuicio del arrendatario serán nulas.

Este decreto desarrolla otra pieza del paquete de vivienda aprobado el 29 de septiembre, junto a las medidas sobre alquileres y protección frente a desahucios. Ambos textos contienen reglas de coordinación para evitar que las distintas prórrogas se acumulen indiscriminadamente.

Una indemnización con condiciones y excepciones

Cuando proceda, la compensación será equivalente, como mínimo, a **doce mensualidades de una vivienda de características análogas**. Siempre que sea posible se calculará mediante el sistema estatal de referencia de precios. Además, no podrá ser inferior a una mensualidad por cada año de residencia, con el prorrateo de periodos menores. El pago se realizará al entregar la vivienda.

El texto excluye varios supuestos. Entre ellos, que el propietario persona física necesite la vivienda para residencia permanente propia o de los familiares contemplados en la ley; que el inquilino no la haya habitado durante más de seis meses de los doce anteriores sin una causa justificada; o que disponga de otra vivienda adecuada y ocupable en el mismo municipio.

También quedan fuera la firma de un nuevo contrato y el rechazo de una oferta fehaciente que cumpla las condiciones legales de duración y renta. Se contempla, además, la prevalencia justificada de los intereses de un arrendador con vulnerabilidad acreditada. Estas causas deben detallarse por escrito en el preaviso.

Si la vivienda se recupera por necesidad propia o familiar y no se ocupa en los tres meses siguientes, salvo fuerza mayor, el anterior inquilino podrá tener derecho a la indemnización. Tampoco procede esta compensación cuando reúna los requisitos para obtener una prórroga legal obligatoria para el arrendador, aunque no la solicite.

Cómo se aplica a los contratos que ya existen

Los contratos que estén dentro del anterior periodo de prórroga continuarán en él hasta su término. Para vencimientos a menos de seis meses de la entrada en vigor se permite un preaviso del propietario de cuatro meses. La tácita reconducción tiene una transición específica de cuatro meses, y las comunicaciones anteriores válidamente efectuadas conservan los efectos previstos por la norma.

La fecha del contrato, sus prórrogas y las notificaciones recibidas serán, por tanto, determinantes para cada hogar. En la Región, el debate sobre permanencia en la vivienda convive con casos como los desahucios suspendidos en Molina y Sangonera y con las actuaciones para ampliar la oferta de vivienda protegida en Murcia. La reforma cambia las reglas contractuales; su aplicación concreta exige examinar cada relación de alquiler.