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España vuelve a tener dos decretos de vivienda: más requisitos para prorrogar el alquiler y nuevas garantías al propietario
El nuevo paquete exige acreditar ocho meses de pagos puntuales para solicitar una prórroga extraordinaria. También amplía la compensación al pequeño arrendador y dota con 10.000 millones el programa Tu Casa.
Los **nuevos decretos de vivienda** ya están publicados en el **Boletín Oficial del Estado**.
El Gobierno recupera así dos textos que el Congreso rechazó la semana pasada, pero introduce cambios que afectan a quienes alquilan una vivienda habitual, a pequeños propietarios y a quienes buscan comprar su primera casa. La nueva publicación no debe confundirse con las reglas de alquiler recogidas en el decreto anterior: aquel paquete perdió el respaldo parlamentario y los textos aprobados ahora tendrán que superar otra votación.
La diferencia más inmediata para un inquilino que quiera acogerse a la **prórroga extraordinaria de hasta dos años** está en los pagos. La versión publicada este miércoles exige haber abonado puntualmente cada mensualidad durante los **ocho meses anteriores a la solicitud**. La propuesta inicial pedía estar al corriente, pero no establecía de ese modo un historial de puntualidad mes a mes. Por tanto, cumplir hoy con la renta no equivale necesariamente a reunir el nuevo requisito.
La prórroga del alquiler incluye contratos en tácita reconducción
El texto también contempla expresamente los alquileres en **tácita reconducción**: contratos que han agotado sus plazos, pero cuya relación arrendaticia continúa conforme al Código Civil. La norma fija el **31 de diciembre de 2028** como fecha límite para poder acogerse a esta protección extraordinaria. Es una precisión relevante para quienes siguen ocupando la vivienda y pagando la renta pese a haber terminado ya el periodo contractual inicial y sus prórrogas.
La medida se plantea para contratos de vivienda habitual y permite solicitar periodos adicionales de hasta dos años en las condiciones previstas por el decreto. No supone que todos los alquileres se amplíen automáticamente durante ese tiempo: el supuesto aplicable, la situación del contrato y el cumplimiento de los requisitos determinan si cabe pedirla. Conviene distinguirla, además, del régimen ordinario de renovación y de las prórrogas reguladas en el texto anterior, que fue rechazado posteriormente.
Qué compensación se añade para el pequeño arrendador
En los procedimientos extraordinarios por impago a los que se refiere el paquete, la compensación prevista para el **pequeño arrendador o propietario vulnerable** incorpora un gasto más: las **costas procesales reconocidas a favor del demandante**. A la renta contractual dejada de percibir y los suministros impagados se suman así, cuando proceda, los costes del abogado y el procurador derivados del juicio. La inclusión expresa de estas costas es uno de los cambios respecto de la primera versión.
La secretaria de Estado de Vivienda, **Leire Iglesias**, defendió esta garantía en una intervención televisiva y reconoció que la Administración puede demorarse en los pagos, aunque sostuvo que acaba abonándolos. Su explicación se refería a estos procedimientos concretos, distintos de otros supuestos de suspensión de desahucios por vulnerabilidad. Ni la publicación del decreto elimina las obligaciones de pago del inquilino ni convierte cualquier conflicto arrendaticio en un derecho automático a compensación.
Diez mil millones para la primera vivienda y un nuevo límite a las compras
En el apartado de acceso a la **propiedad**, el programa **Tu Casa** recibe una dotación específica de **10.000 millones de euros**. La iniciativa prevé préstamos sin intereses de hasta **50.000 euros** para ayudar a cubrir la entrada de una primera vivienda, como complemento de la financiación privada.
El Gobierno ha presentado el mecanismo como una opción no limitada a una única generación; sus condiciones de acceso serán decisivas para saber quién puede solicitarlo.
El paquete asigna además **400 millones de euros** de dotación inmediata al Fondo de Vivienda de **Impacto Social**. En cuanto a determinadas compras de inmuebles por debajo del **70 % de su valor de mercado**, la limitación prevista se extiende hasta el **31 de diciembre de 2030**, dos años más que en el texto previo. La valoración deberá apoyarse en tasaciones independientes homologadas por el Banco de España. También se prevé que las limitaciones de precio de los planes públicos consten de forma permanente en el Registro de la Propiedad.
Los dos decretos llegan después de que PP, Vox y Junts contribuyeran al rechazo de los textos precedentes y en un escenario político marcado por la convocatoria de elecciones generales para el 29 de noviembre.
Con las Cortes disueltas, corresponderá a la **Diputación Permanente del Congreso** decidir sobre su convalidación.
La publicación en el BOE y esa votación son pasos diferentes: propietarios, **inquilinos** y posibles compradores deberán atender al resultado parlamentario y a los requisitos de cada medida antes de dar por consolidado el nuevo régimen.